高盛最近发了2025 AI产业研报《Powering the AI Era》

TLDR by AI:

核心是：AI时代的数据中心增长受电力约束，资本方案正在演进以应对前所未有的资金与电力需求。

引言与主题： 历史上的技术浪潮（铁路、互联网）都依赖大量资本与基础设施。如今 人工智能 正推动新一轮计算范式转移，但真正的瓶颈是电力，而非资金。建设 AI 时代的数据中心将以混凝土、钢铁与硅为基础。

算力与数据中心： 生成式 AI 需要高密度 GPU 与液冷，机柜功耗远超传统云。一个典型 250 兆瓦 AI 数据中心的总成本约 120 亿美元，其中计算设备成本是机房外壳与机电的 3–4 倍。超大科技公司预计到 2027 年在 AI 上累计投资约 1 万亿美元。训练侧更偏远、重电力与土地；推理侧更靠近用户、重时延。

供给缺口： 数据中心空置率约 3%，核心市场接近 0%，大规模新增电力往往要到 2028 年以后才上线。总开发面积已达 5000+ 万平方英尺，资本需求前所未有。

融资演进： 开发商使用 合资、借款基数授信、建设贷款、项目融资 等方案；租满后打包为 SASB CMBS/ABS 或私募配售，利息成本可降 50–100 个基点，并以更低资本化率提升估值、回收约 25% 现金继续滚动开发。2025 年已出现多笔 20 亿美元以上的交易。

电力当务之急： 预计到 2030 年数据中心用电需求增长 +160%，其中约 60% 需新增产能。美国电网设施平均 40 年 以上，5–7 年 的燃气电厂与输电许可周期成为瓶颈。近端方案以 天然气联合循环（约30%）+ 调峰燃气（约30%）+ 太阳能（27.5%）+ 风能（12.5%） 为主；储能尚不足以提供 24/7 基荷。

核能与微电网： 长期看 核电/SMR 能提供稳定零碳基荷，但存在造价与周期风险；政策与 前置电力购售协议（PPA）正在加速进展。企业也在“表后”自供电：建设微电网、就近接入电源，提高可靠性，但引发成本与环保争议。

地缘与外交： 数据中心可被视为 AI 时代的“数字使馆”。各国通过选址与投资建立联盟与影响力（中东、拉美等），同时面临出口管制、税改与隐私政策风险，以及对当地电网公平性的担忧。

资本解决方案： 高盛提出整合 公募+私募 渠道，扩大投资者范围（保险、养老、主权基金、核心地产基金）。其 资本解决方案小组 提供面向 投资级 企业的高等级结构性资本，兼顾低成本、非稀释与长期现金流匹配。

关键数据： 到 2030 年 +160% 用电需求；250MW≈120 亿美元；设备成本为外壳/机电的 3–4 倍；2024 年 超大厂日均资本开支约 8 亿美元；约 60% 增量用电需新产能。